エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

家賃を維持できるエリアとは

本日は不動産投資において気になる「家賃」について書いていきたいと思います。
「家賃が下がるのではないか?」不動産投資を検討するにあたって気にされる方もいらっしゃるのではないでしょうか?
長らくこの業界におりますと、様々な物件に巡り合いますが、家賃が変わっていない物件もあれば、家賃が下がってしまった物件、中には家賃が上がった物件も存在します。そもそも、家賃とはどのように決まっているのでしょうか?これは単純に需要と供給のバランスが最も大きな影響を与えるといっても過言ではありません。

例えばオークションをイメージしてみてください。世界に300本限定のとある希少な時計を出品したとします。この時計を欲しがっている根強いファンは非常に多いので、出品直後から注目を集めて、どんどん入札が入っていきます。最初は10万円からスタートしていたものが、金額はみるみる上昇し、100万円で落札となりました。

一方、一昔前に流行と共に大量生産され人気を博したとある時計を10万円で出品したところ、他にも同じ商品を出品している人が多く、注目を集めることが難しくなかなか入札者は現れず、落札されずに終わってしまいました。出品者は仕方がなく3万円に値下げして再度出品したところ、1件の入札が入り最低価格で落札となりました。

いかがでしょうか?前者は世界に300本という「供給」に対して、それをはるかに上回る根強いファンからの「需要」があります。供給よりも需要が高ければそれだけ価値は高まりますので値段は高くなっていきます。
一方、後者は大量生産により市場に同じ時計が溢れている状態です。対して需要が比例していない為、その時計を手に入れようとする人が少なく値下げをせざるを得なくなりました。つまり、需要よりも供給が上回っている「供給過多」の状態です。

これは賃貸マーケットでも同じことが言えます。
東京においては、毎年7~8万人も人口が増加しています。そして、その中の多くが単身者と言われています。しかし、東京都心部には空き地がなく、マンションだけではなく様々な商業施設やホテル業界も参入して何としても都内の土地を手に入れようと躍起になっているので、マンションを新たに供給することが非常に難しくなっています。つまり、マンションの供給よりも入居者の需要の方が圧倒的に増えているという訳です。
ご経験されたことがある方もいらっしゃると思いますが、東京23区の駅前でマンションを借りようとする際に家賃の値下げ交渉をしても、ほぼ不可能と言っても過言ではありません。オーナーからすれば値下げして入居付けするくらいであれば、他の入居者に高い家賃で貸せてしまうからです。

しかし、これが地方となると話は別です。現在47都道府県の内、転入超過となっているのは実に7都府県のみで、その他の地域は全て転出超過となっています。さらに東京と比べて地方は土地が余っている為、東京でマンションを建設することが出来ないデベロッパーは地方へと逃げていきます。つまり、需要がないエリアに供給のみ進んでいく「供給過多」の状況が加速しています。そうなると、もちろん空室の部屋が増えていきますので、オーナーは家賃を下げてでも入居者を見つけようと必死になり、値下げ合戦の火蓋が切って落とされることになります。地方の空室や家賃下落が社会問題となっているのはこのような背景があるからです。

もうお分かりかと思いますが、家賃収入を安定して得ていくためには需要と供給のバランスをしっかりと把握することが必要です。
もちろん需要と供給以外にも重要なポイントはいくつか存在しますが、まずは上記のような原理原則によって家賃相場が決まっているという事を知っていただきたいと思います。
では、需要と供給のバランスと家賃相場はどのように見極めればよいのか?需要と供給以外の重要なポイントとは?また、一概に東京であればどこでも良いという訳ではありません。更に、家賃を維持できる物件は資産価値の維持にも直結することになります。このポイントを押さえておくだけで大きなリスク回避に繋がっていきます。

弊社では、セミナーや無料相談会、勉強会を毎週開催しており、過去の事例を元に価値物件と負け物件の見極め方についても解説させていただいております。
少しでも気になった方はお気軽にお問い合わせください。皆様とお会いできることを楽しみにしております。

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