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東京の不動産大暴落論は本当か?

先日の東洋経済オンラインにて興味深い記事がございましたので共有させて頂きます。

2017年10月17日

新築マンション契約率の低下に伴う売れ残りが見られ、値引き販売が行われているモデルルームも散見される。とりわけ、槍玉にあげられているのが、都心の湾岸地区。では中古マンションの売り物件が増えているが売れておらず、かつて国内不動産を爆買いした中国人からも売りが殺到しているというのが、暴落を危惧する人の主な論拠だ。しかし実態は本当にそうなのか。筆者は明言したい。国内不動産市場はバブルと呼べる状況ではまったくない。バブルが存在しない以上、崩壊も当然ない。

2012年12月、不動産価格や株価を低迷させた民主党政権から自民党へ政権交代が行われ、デフレからの脱却と富の拡大を目指す経済政策として、アベノミクス「3本の矢」が打ち出された。3本の矢のうち「3.民間投資を喚起する成長戦略」については実行性が乏しいとされ、物価目標の2%もいまだ達成できていない。

しかし、「1.大胆な金融政策 (金融緩和)」「2.機動的な財政政策 (財政出動)」は十分に効果的で、民主党政権時には一時8000円台と長らく低迷していた株価が大きく息を吹き返した。株価動向と軌を一にするように、国内不動産市場も大幅に回復した。日本銀行は、金融緩和政策の一環として、公開市場操作において、市場からJ-REIT(不動産投資信託)を年間約900億円買い入れてもいる。なにより実質金利低下をもくろむ「イールドカーブコントロール」を行う「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」で、金利を底にへばりつかせている効果も大きい。不動産経済研究所によれば、確かに首都圏の新築マンションは2015年後半から契約動向が鈍くなり始め、2016年に入ってから一段と低迷、契約率は市場の好不調を占う分岐点とされる70%を恒常的に割り込んでいる。2012年に5283万円だった都区部マンションの平均価格は、2015年に27%アップの6732万円をピークに低迷。2016年の発売戸数は3万5772戸と、リーマンショック後の2009年以来の低水準にとどまった。

不振の理由は明白で、価格が高くなりすぎたからだ。アベノミクス効果による地価上昇に加え、人件費や資材価格高騰による建設コストの上昇、また低金利が住宅ローン利用者の購買力を上げ、借り入れを通じて事業を行うデベロッパーにも恩恵をもたらしたといった側面もある。東京カンテイによれば、首都圏の新築マンション価格(70m2換算)を平均年収で除した年収倍率は、2012年の8.7倍から10.68倍へとハネ上がった。

しかし、それ以降の動向を冷静に眺めるとどうだろう。首都圏新築マンションは2017年に入ると5000万円台後半へと、一段と上昇し、契約率も70%前後へと回復している。都区部に至っては7159万円と、36%(2012年比)もの上昇と、すっかり回復しているではないか。数字を追いかけてみれば、バブルが存在し、それが崩壊するといった論拠はすでに崩れている

なぜこれほどまでに暴落論が語られるのか。2012年に中国人が買った新築マンションが、譲渡所得が大幅に税制優遇される5年の期限が切れることを境に一斉に売りに出されるという連想が働いているのかもしれない。しかし、長期譲渡として認定されるのは原則として「引き渡しから5年」である。タワーマンションは契約から引き渡しまで、1年から2年、場合によってはそれ以上かかるものも多い。確かに、中国人を中心とした外国人のいわゆる「爆買い」はかつての勢いを失い、中古マンション市場では売りも出ているが、2017年に「爆売り」とまで言える状況ではない。

また、世界的な視点から日本の不動産市場を見てみると、バブルから程遠いこともわかる。アメリカやカナダ、オーストラリア、アジア諸国の主要都市では、日本市場をはるかに上回るチャイナマネーが不動産市場を席巻、不動産価格の吊り上げが社会問題化している。

中国による対オーストラリア住宅投資は15年時点で42億オーストラリアドル規模(約3700億円)であり、アジアタイムズによれば、過去3年間におけるマレーシアの不動産投資の内、実に46%が中国からの投資である。これに比べれば日本の湾岸タワーマンションへの中国人の投資額などかわいいものだ。資金の引き揚げが起きたとしても、ごく一部の影響にとどまるだろう。日本の不動産市場の先行きについて「バブル崩壊」「大暴落」を心配する状況には、どのような観点から考えてもありえないのである。

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いかがでしたでしょうか?

そもそも不動産バブルとは不動産の時価資産総額が投機によって高騰し、適正価格からかけ離れることを指します。

確かに不動産の価格は数年前と比べ大き上昇しました。しかしそれはそもそもの土地の価格の上昇や人件費や資材費の上昇、そして購買力の上昇が主な原因となっています。確かに投機目的の購入もあるでしょうが、あくまでも投機的な売買が市場を席巻し、それが市場全体の時価総額を押し上げているというかつての日本とは一線を画しています。そもそもの適正価格自体の上昇が起こっていると言っても過言ではありませんのでこの記事にもあるように、バブルに至っていないのに崩壊のしようがないというわけです。

これは五輪後も同様のことが言えるという風に考えられている方が多いようです。

そもそも東京五輪自体が東京の不動産の賃貸ニーズを左右するかと言われると疑問を禁じえません。訪日客が増えることからインフラが整備されたり、再開発が入ったりすることにより、都市の価値が上昇し不動産の価格が上昇するという仕組みです。五輪開催が直接的に不動産の賃料が上がるということは考えにくいことですから、逆説的に五輪が終わったからと言って不動産の価格が下落するというのも考えにくいというわけです。むしろ東京五輪の開催を機に着手しつつも実態としては五輪後に完成予定の計画も少なくはなく、そもそもが五輪とは東京の都市力向上のきっかけに過ぎないということです。

今後様々な再開発を控え、さらなる都市力の向上が見込まれている東京にはまだまだ投資価値がありそうですね。

しかしながら、東京であれば間違いないということではありませんので今後投資を検討されている方は、当社で無料のアドバイジング・コンサルティングを行っておりますので、是非お気軽にご連絡下さいませ。

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