エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

区分マンションか一棟マンションか

最初に始めるべき不動産投資は区分か?一棟か?

不動産投資は区分マンション、一棟アパート、一棟RCマンション、商業ビル、駐車場等、ジャンルは多岐に渡りますが、果たして最適な投資方法はどれなのでしょうか?なんにせよ最も大切なのは無理をせずに身の丈に合った投資から始めることです。

例えば、一棟アパートや一棟RCマンションの場合、物件にもよりますが、地方物件も含めると、利回り7%~20%の物件まで、内容は実に様々です。こうなると、収入をいかに多く得られるかという点に注目してしまい、リスクを軽視してしまう投資家の方が多く、後々痛い目にあったという実例が大変多くなっております。

というのも、不動産の規模が大きくなればなるほど収入は大きくなりますが、比例して支出も大きくなっていくからです。例えば、2億円の一棟RCマンションを金利3%で30年間の融資を受けた場合、毎月の返済額は76万9700円と大変高額になり、空室が発生すると給与収入を上回ってしまうリスクがあります。一方、都内の2000万円の中古ワンルームを金利2%で35年間の融資を受けた場合、毎月の返済額は6万6252円となり、空室が発生した場合でも給与収入で賄うことが可能です。

更に修繕やメンテナンス費用などの出費も同様です。区分マンションの場合は区分オーナー全員で毎月少しずつ修繕積立金を支払っているので、管理が行き届いているマンションであれば、マンション全体に築年数経過分の修繕積立金が貯まっている状態になります。例えば、大規模修繕や共有部分の管理・修繕、メンテナンスなどの支出が発生した場合でも、大半は今までオーナー全員で積み立ててきた修繕積立金から賄うことが出来ますので、突発的な支出を防ぐことが出来ます。しかし、一般的に一棟アパートや一棟RCマンションの場合は、修繕積立金という概念が存在しないため、中古で購入した場合でも修繕積立金は一切貯まっていません。

つまり、大規模修繕、給排水設備の不具合、エレベーターの故障、水漏れ等々で修繕や修理が必要になった場合は、その都度、自身で清算することになりますので、運用中に突然予期せぬ出費が発生するリスクがあります。実は一棟の投資案件で売りに出ている物件の中には、上記のような空室や修繕による支出に耐え切れず、売りに出さざるを得なくなったオーナー様も沢山いらっしゃいます。

あくまでも投資ですから、会社員や公務員の方々にとって、本業+αの収入を確保することを一番の目的とされている方が多いのではないでしょうか?にもかかわらず、投資の支出によって本業の収入が脅かされる。本業もままならない状況になってしまうというのは絶対に避けなければなりません。投資の一歩目で失敗してしまうと、次の一手を打つことが難しくなってしまいます。まずは、堅実に着実に資産を形成し、徐々に収入の地盤が出来てくれば、リスクが許容できる範囲内で規模を広げていく。そうすることで、支出ばかりに悩まされることなく更に効率的に資産を構築することが可能です。

しかし、一棟案件がすべて悪いわけではありません。大切なのは順番です。土地を持っている地主の方や資産家の方であれば話は別ですが、一般の会社員や公務員の方々が、一歩目に数億円の投資を始めるのではなく、まずは手堅く区分投資から初めて、着実に残債を減らしていくこと。

そして区分マンションから収入が出てくるようになれば、次のステップとして一棟案件に投資しても良いですし、区分投資を更に増やしていくのも良いと思います。いずれにしても、事前にリスクをしっかりと把握すること。そして、自身の許容の範囲内で投資していくことが最も重要です。その為には、少額の自己資金で始めることが可能で、融資を活用しやすい区分マンションから投資をスタートすることをオススメします。

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