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不動産投資情報コラム『ESTIMES(エスタイムズ)』
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海外不動産投資について

こんにちは。

先日、海外不動産についてのご相談がありましたので、今回は「海外不動産投資」について書きたいと思います。

国内の不動産投資を飛び越えて、海外の不動産投資を検討される方はどういった方なのでしょうか。メリットとデメリットの観点で見てみます。

【メリット】

1、高利回り

不動産投資における収益には、家賃収入による「インカムゲイン」と不動産価値の上昇による売買差益「キャピタルゲイン」の2つがあります。これらは、基本的に人口が増加傾向にあり、経済成長も上向きである国の方が収益性は高くなります。

まず、家賃収入による「インカムゲイン」についてですが、アジア新興国を中心として日本よりも高い経済成長を続けている国々では、人口増加によって住宅需要が増加し続けている事と国民所得や物価の上昇と共に将来的にも家賃増加が期待できます。

次に保有する物件の価値が上昇することによって得られる「キャピタルゲイン」ですが、日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇しましたので、新興国のように人口増加と経済成長を続ける国々においては、住宅価格が上昇し続けているため高いリターンを得ることができます。

2、通貨分散

投資の世界において「卵はひとつの籠に盛るな」という有名な格言があります。自分の資産を、ひとつの籠にだけ入れていると、その籠を落とした時、すべてを失ってしまいますので、分散投資の大切さを説いた言葉です。少子高齢化や経済停滞が目立つ日本において、今後円安が進行していく可能性が考えられます。そんな中で、日本資産のみ保有していることはリスクにつながることもあり、海外資産を持つことでリスク分散することができます。

3、節税効果

不動産投資のメリットの一つは、減価償却の活用によって節税効果を得られる、という点があります。これは海外の不動産においても同じです。不動産所得において、管理費や補修費や住宅ローン金利だけではなく、建物の減価償却費も費用として不動産所得から差し引くことが可能となり、不動産所得は赤字となる場合が多いですが他の給与所得などと損益通算が可能となるため、節税効果が期待できます。※減価償却率や実際の金額が税理士にご相談ください。

【デメリット】

1、融資条件が悪い

実際に不動産を購入する場合、数百万円の不動産なら、現金一括でご購入される方も多いかと思いますが、数千万円の不動産をご購入される場合は、通常は金融機関から融資を受けるかと思います。国内の不動産であれば問題なく融資を受けられますが、海外の不動産の場合海外の金融機関を使うことになりますが、そうなると融資をしてくれる金融機関は激減します。

もちろん、融資を受けられる金融機関がないわけではありませんが、あったとしても海外の金融機関では様々な融資制限があり、自己資本比率が30%程度必要だったり、融資額についても最大で物件の50~60%程度までしか受けられない場合がほとんどです。また、一般的に海外の金融機関では国内に比べて金利が格段に高く、返済額が膨らみます。

2、情報収集が困難

外不動産であるため、どうしても国内不動産と比べると情報が入手できず、土地勘もないため購入判断が難しくなります。新興国の建設中の不動産を購入したら、現地には何もなかった、なんてこともよく聞きます。

3、為替リスク

外貨建ての資産であるため、為替リスクが発生します。しかし、これはメリットと表裏一体であるため一概にはリスクとは言えないです。

4、カントリーリスク

日本とは違う、さまざまな法規制や税の規制がある。そのうえ、特にアジア新興国においては、いきなり法律や税制が変わることもあります。そうした場合、海外投資による不動産所有の規制が変わることや、最悪の場合禁止・財産没収ということも起こり得ます。戦争のない国や、治安の良い国、政治の安定している国を選定する必要があります。

以上のことから、ある程度、海外現地の情勢を把握している方が、エリア分散の一環で、現金購入される商品ということがイメージされます。また、最近では、日本と異なる減価償却の計算方法の違いを利用して、高所得の方が節税対策として検討されるケースも多くなってきているようです。

しかしながら、海外不動産投資について注意いただきたいニュースがありますので、そちらも紹介します。

「海外不動産で節税」包囲も 18年度改正では制限見送り 高所得者の活用に当局注視

日経電子版 2018/1/15付 抜粋

特に効くのが高所得のサラリーマン。各国の資産課税に詳しいネイチャー国際資産税の芦田敏之代表税理士は「企業のオーナー社長より、外資系証券など高額給与所得者の利用が多い」と話す。

欧米の建物の平均寿命は日本より長い。一方で日本の税法の計算方法では、法律上の耐用年数を過ぎた中古建物の使用可能年数は4~9年程度。これを欧米の物件にも当てはめ、あと10年以上は使える物件の価値を4年程度でゼロにして書類上の損失を出すという節税策が、富裕層を中心に活用されているという。

欧米では建物の価値が日本より高く、賃料も稼げる。不動産会社以外にもコンサルタントなどが参入し、節税目的の海外不動産投資が静かな盛り上がりを見せていた。

こうした手法を苦々しく見ていたのが、会計検査院だ。日本の税法での建物の使用可能年数の考え方が「国外にある物件には適合していない恐れがある」とし、富裕層が多い東京・麹町税務署管内などの延べ2万8千人超の確定申告書を分析して実態を調査した。

その結果、賃料収入を上回る減価償却費を計上し損失を出している例が多いと分かった。「損益通算して所得税額が減ることになり、公平性を高める検討が必要」と指摘し、16年には見直しを求める検査報告も出した。

不動産業界は、この節税策が「間もなく使えなくなる可能性がある」とみて駆け込み営業を展開した。分譲大手が17年秋に実施したセミナーに出席した男性投資家も「18年以降に制度が変わる可能性への言及があった」と話す。

だがフタを開けると、今回は“温存”された。制度変更では他に優先度の高い項目が多かったためのようだ。減価償却制度を海外不動産の耐用年数を踏まえたものに変えるには大幅な作業も伴い「それなりの時間がかかる」(減価償却制度を担当する財務省の税制第3課)。過去には、検査院が10年に問題を指摘した中小企業への租税特別措置の見直しが17年までずれたこともある。

それでも財務省の担当者は「検査院報告は重く受け止めており、海外不動産の実態把握がまず必要」と強調。節税策を放置するつもりはないようだ。数年単位の時間がかかりそうだが、見直しが実現すれば、日本の高所得者層による海外不動産の取得動向も変化してきそうだ。

 

バリ島投資で不正集金 出資法違反容疑で捜索 

日経電子版 2018/2/1付

インドネシア・バリ島での不動産投資などの名目で、元本保証と高配当をうたって無許可で金を集めたとして、千葉地検特別刑事部と千葉県警の合同捜査班は31日、出資法違反(預かり金の禁止)の疑いで、バリ島を拠点とする「アスナグループ」の関係先を家宅捜索した。捜査関係者によると、少なくとも十数人から十数億円を集めたとみられる。

捜索したのは、東京、神奈川、京都、福岡など5都府県の関係先十数カ所。アスナグループは、日本人向けに不動産事業などをしていたが、出資者との間に、配当金の遅延や解約ができないなどのトラブルが多発。合同捜査班は詐欺容疑も視野に捜査する。

上記のように、今後、海外不動産投資での節税に対しての取り締まりが強くなる可能性や、海外不動産では少なくない詐欺被害についての不安がつきまとうこと。融資の活用が難しい点、管理状況の確認が取りにくい点などを考慮すると、メリットよりもデメリットの方が多い商品が多く、海外不動産投資の恩恵を最大限に受けられる方も少ないのではないでしょうか。

海外不動産投資の他、投資商品は、数多くあり、まずはご自身に何が一番適しているのかを見極めることが重要です。

当社では、日本の不動産投資を主としてご紹介しておりますが、他の投資商品や保険商品にも精通しており、投資商品適正診断も無料で承っておりますので、ご関心がありましたら、お気軽にお申し付けください。

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