エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

不動産投資はいつ始めればよいのか?

「不動産投資に興味があるが、始めるのにベストなタイミングはいつか」「いつ投資物件を購入すればいいか」答えが分からないまま、なんとなく先延ばしにしてしまった結果、不動産投資を始めることが出来ず、40代後半になってから「どうせ始めるなら、もっと早くから始めておけばよかった」と後悔する。40代オーナーの方々から一番多く頂戴するご意見です。

これから不動産投資をはじめる現役世代の方の資産拡大期については「できるだけ早くスタートし、なるべく運用期間を長くする」のがベストです。それは、「収入」「返済」「信用」の3つの点から説明できます。

[収入]

・スタートが早いほど収入を早く得られる
一般的な事業を始める場合、安定した収入を得るまでには、ある程度の期間を要します。しかし不動産投資は、購入した時点から、ある程度の決まった額の賃料収入が得られます。1ヵ月でも早く購入すれば、それだけ早くから収入が得られますし、完済時期も早まります。
完済後は不動産からの収入を他の不動産や他の金融商品に投資するなど、次の投資活動に充てることによって、資産形成のスピードアップを図ることも可能です。限られた寿命の中で、出来るだけ早くスタートすればするほど資産形成の期間を長くできるというのは大きなメリットでもあり、結果としてリスク回避に繋がります。

[返済]

・年齢が若いほうが、ローンの返済期間を長く設定できる
金融機関によって異なりますが、一般的に融資を受ける際には「完済時80歳未満(または以下)」といった年齢制限がありますので、44歳までは35年返済ができます。一方で54歳では25年返済が最長となり、定年が近づけば近づくほど融資を受けるのは難しくなります。
さらに、44歳で不動産投資を始めた場合、完済は79歳となりますが、30歳で不動産投資を始めておけば、仮に全く繰り上げ返済をしなくても65歳時点で無借金の不動産が手元に残ることになります。

・ローン返済を早く始めるほど、金融機関への返済実績を早くつくれる
不動産投資での融資の返済実績が3~4年ともなれば、金融機関からの信用が増し、次に投資をする際に融資を受けやすくなります。

[リスク]

・年を取ってから始めるより、若いほうがリスクを取れる
若い時期に投資を始めれば、たとえ期待通りの収益が得られなかったとしても、本業でカバーしたり、再度チャレンジしたりする余地があります。年齢が高くなるほど投資期間が短くなるわけですから、一度の失敗が命取りになる可能性がある為、投資に消極的になる面もあるでしょう。

不動産市況にとらわれるとチャンスを逃す?最適な始め時とは?

なるべく早く投資したほうが良いといっても、不動産市況の面から「ベストな購入時期」「買い時」に物件を選んだほうが良いという見方もあるでしょう。では、価格相場が一番低い時期を狙うべきなのかというと、それはリスクがあります。少なくともこれから不動産投資を始める場合には、資産形成に大きなブレーキを掛けるおそれがあるからです。不動産の価格相場には、値上がりと値下がりを繰り返す大きな波があると言われていますが、その波がどのような変化をするのかは誰にもわかりません。

例えば今が買い時ではないと思って10年待った場合、同時期に不動産投資を始めていれば10年間で1000万円近い収入を得ていることになります。つまり、10年間で1000万円以上値下がりしなければ、10年という期間をただいたずらに過ごしてしまったことになり、失った時間は二度と取り戻すことが出来ません。
さらに年を取って融資を受けるのが難しくなったり、融資条件が今より悪化しては、元も子もありません。
また、いざ値下がり時期になると「まだ値下がりするのではないか」という先が見えない不安から、市況の読みに迷っているうちに、いつまでも買いそびれてしまうかもしれません。しかも、年齢が高くなるほど、ローンの返済期間が短くなりますので、毎月の返済額が大きくなり、購入できる物件の範囲も狭まることになります。

それよりは、多少は市況がよくない時期だとしても、投資活動に参入さえしていれば、時間をかけることで着実に資産を増やすことができます。早めに第一歩を踏み出してローンの返済実績を積めば、金融機関からの信用度も高まり、2戸、3戸と所有物件を増やしていくことによって、雪だるま式に資産を増やして行くことも可能になるでしょう。

もちろん、不動産市況をチェックすることは重要です。なるべく市況が良い時期に購入できるのに越したことはありません。しかし、その時に融資環境がどうなっているかわかりません。現在は超低金利でローンを組むことができます。金融緩和政策の下でフルローンも可能になるなど、過去に例をみないほど金融機関も融資に積極的です。

これが何年かたって、新規借り入れに対しての金利が上がり、金融機関の融資姿勢が厳しくなっていると、いくら価格が安くなっていたとしても購入できないかもしれません。したがって「不動産の買い時」は、年齢や借り入れ能力など「自分のポジション」を優先して考えることが大切です。付随して、価格相場や「買い時かどうか」を考えるという順番で臨みましょう。どんなに市況が買い時のタイミングでも、自分のポジションが整っていなければ投資に参入できないという点を念頭に入れておきましょう。

不動産投資による資産形成は、金融機関からの融資が必要となることから、どうしても価格相場や金利に目が行きがちです。しかし、それらを追うだけで実際の投資行動に移らなれば、収入は全く入ってきません。リスクをしっかり理解しながら将来の目標を達成するための不動産投資のタイミングを考えてみてください。
早期に投資に参入しておけば、途中で買い時のタイミングが到来し、自分のポジションも整っていれば買い増しによって、さらに資産を拡大することも可能になります。

ただし「不動産投資は早く始めるほど良い」といっても、融資を受けるには相応の基準がありますので、今の自分がどれくらいの融資を受けられるのかを早めに把握しておくことが重要です。借りられるのであれば早く行動するに越したことはありませんし、現状で借り入れが出来ないのであれば、どれくらいの基準を満たせば借りることが出来るのか?勤続年数を増やし、年収を上げ、キャリアを重ね、返済能力と社会的信用力を高める等、金融機関から融資を受けられる状況に早く持って行く為に必要な基準を具体的に知っておくことが重要です。
少しでも気になった方は「自分にとっての買い時がいつなのか」ご相談いただければと思います。皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

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