エストアンドカンパニー

不動産投資の失敗例

空室率悪化に泣くオーナー続出!?

昨年、一昨年と高利回りを謳ったアパート案件が非常に多くなった印象を受けました。
東京都内では土地が余っておらず供給が難しくなった結果、高利回りを狙って地方のアパートに投資をする投資家の方々が急増しました。
しかしその結果、需要と供給が成り立たなくなり、苦境に立たされているオーナー様が急増しました。
そんな背景から銀行も慎重になってきているようです。

平成30年2月9日 日本経済新聞 朝刊より一部引用

低金利下で伸びてきた不動産融資が鈍っている。日銀は8日、全国の銀行による2017年の新規融資額が11兆7143億円と、前年比5.2%減ったと発表した。前年を下回ったのは11年以来6年ぶり。日銀が13年に大規模な金融緩和に踏み切って以来初めてだ。16年はマイナス金利を踏まえ融資増となったが、アパートの過剰建設などゆがみが目立ち、銀行が慎重姿勢に転じた。

不動産向けの新規融資は16年に12兆円を突破。統計を遡れる1977年以来最高となった。日銀が16年にマイナス金利政策を導入したことをきっかけに、長期金利が大幅に低下したことも融資増の追い風となっていた。

17年に前年比減少に転じた主因は、個人が貸家を建てる際のアパートローンの大幅減。不動産向け融資のうち、アパートローンなど個人の賃貸業向けは3兆3202億円と、前年比で14.2%も減った。15年、16年と2桁の増加が続いたが、変調が鮮明になった。

アパートローンの伸びの背景には15年1月施行の相続税制の見直しがある。増税となることがあり、節税策としてアパート建設に踏み切る資産家が急増した。

ただ「節税目的のアパート建設の急増は需要の裏付けを伴っていない」(みずほ証券の上野泰也氏)との懸念があった。金融庁や日銀は供給の急増で空室率が上昇して不良債権化する事態を懸念し、融資急増に警鐘を鳴らしていた。大和総研の土屋貴裕氏は「貸家の需給環境や当局の姿勢も踏まえて、銀行が慎重になった」とみる。

以上

 

以前から問題となっていた地方物件の空室率上昇がここにきて顕著になってきました。

どんなに利回りがよくても実際に入居者からの家賃を受け取れなければ、投資用として購入した不動産の意味がありません。他人に部屋を貸すことで家賃収入を得るという性質上、いかに需要があるエリアに物件を所有できるかが肝になります。

 

中には、大手の不動産会社から長期にわたって空室保証すると約束されていたにもかかわらず、大幅な家賃減額や保証期間中に契約を打ち切られてしまったというケースも発生しています。もちろん保証があれば安心なのかもしれませんが、前提として空室保証がなくても賃貸経営が成り立つエリアでなければ、長期的に安定した運用を続けるのには無理があると言わざるを得ません。

このような物件を購入してしまった方々は口を揃えて「こんなはずじゃなかった」「まさか自分がこんなことになるなんて」「自分には無関係と思っていた」と言うそうです。

弊社の無料相談会では、具体的な失敗例や失敗と成功の別れ道はどこだったのかを実際の事例を元に解説しております。「こんなはずじゃなかった」となる前に、是非ご参加くださいませ。

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