エストアンドカンパニー

不動産投資の失敗例

自己破産する家主が増加

不動産投資にはマンション一部屋から始める区分投資、アパート投資、一棟マンション投資など様々な選択肢が存在します。その中で、最も高額でセミプロ向けの一棟マンション。もちろん区分やアパートに比べて収益性は高いのですが、投資金額や規模が大きくなるにつれてリスクが相応に高くなっていくこともまた事実です。
本屋には数々の成功体験ばかりが綴られた書籍が目立ちますが、その陰では悲惨な末路を迎えてしまったケースも珍しくはありません。

 

以下、全国賃貸住宅新聞より一部引用

 

金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。

元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。これまで7~8人から相談を受けたという。「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。」とAオーナーは話す。

相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。

なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。

購入する物件は地方のRC造。金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。

Aオーナーは「購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。

以上

当ブログでは何度も「無理のない範囲で投資を行う」と言うテーマ取りあげてきましたが、その範囲を見誤ってしまうと悲惨な結果となってしまいます。
ここでの問題はいくつか存在するのですが、分かりやすいポイントに絞りますと、一つは金融機関選び。もう一つは物件選び。そして不動産会社選びです。
一棟、数億円単位の一棟マンションの融資条件が金利3.5%~4.5%ともなると、支払う利息だけで区分マンションを購入できるほどの金額になります。無理なファイナンスはどこかで歪みが発生し、失敗するリスクを高める大きな要因になります。
次に物件選び。毎月100万円以上の手出しが発生してしまうという事は、当初見込んでいた収益を悪化させる空室などのマイナス要因が多発した可能性があります。売り出しされている利回りは満室想定となっているケースも多いので注意が必要です。
そして最後に不動産会社選び。今回のケースの失敗は不動産会社の責任も大きいと感じます。高金利で無理のある返済計画を立てファイナンスを組み、更に紹介した物件の収益性には大きな問題があり、返済が出来ない。最初のプランニングの時点で見通しが甘い、もしくは無理のあるプランを押し通したようにも感じます。

ここで挙げた問題点はほんの一部にすぎませんが、他にも注意すべき点がいくつか存在します。弊社には、他の不動産会社で提案を受けたられた方がセカンドオピニオンとして、ご相談にお越しいただくケースも多数ございます。少しでも気になった方は、ぜひ無料相談会へお申し込みください。

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