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賃貸管理

空室よりも厄介な家賃滞納!?

不動産投資を行う上で、入居率にばかり目が行きがちですが、入居者が入ってさえいれば安心、という事でもなさそうです。興味深い記事がヤフーニュースに取り上げられていましたので、ご紹介させて頂きます。

2017/1/22 ヤフーニュースより一部引用—————————————————————————————

2か月以上の家賃滞納率は1.8%…賃貸住宅の平均家賃滞納率の現状をさぐる

・首都圏や関西圏よりもその他地域の方が月初全体の家賃滞納率は高い。

・首都圏では月初全体の家賃滞納率は低めだが2か月以上の滞納率は高い。

・約56世帯に1世帯は2か月以上の家賃滞納をしている。

賃貸住宅住まいの人は原則として毎月家賃を何らかの形で支払ねばならない。ところが手違い、金銭繰りがつかないなどの理由で滞納してしまうケースがある。その実情を賃貸住宅の管理会社による協会「日本賃貸住宅管理協会」の調査「賃貸住宅市場景況感調査(日管協短観)」から確認する。

月末、25日、10日前後など、物件によって日取りは異なるが、賃貸住宅の家賃は原則として月1回支払いが行われる。昨今では事前に取り交わした契約に従い、自動的に金融機関の口座から引き落とされる場合が多い。その自動引き落としだが、銀行口座残高の調整ミスで残高不足から家賃の引き落としを行えず、気がつけば家賃を滞納してしまうトラブルもある。家賃引き落とし専用の口座を別途設けていても、その口座への入金をつい忘れてしまうとのパターンもありうる。

そこで「(調整ミスの可能性がある)月初全体の滞納率」「(ミスの可能性が排除された)月末での1か月滞納率」「(状況が悪化した、連続した滞納状態の)月末での2か月以上滞納率」それぞれについて、直近値を基にグラフ化したのが次の図。

残高調整ミスは頻発するようで、今回計測期において、全体では8.2%も発生している。大体11世帯に1世帯の割合。一か月間丸々の滞納となると3.4%、2か月連続して「危険信号」レベルになると1.8%の域に達する。

2か月以上の滞納率1.8%。これは「賃貸住宅の約56軒に1軒は現在2か月以上家賃を滞納している」状況となるわけだが、切り口を変えて「通常支払い率98.2%」と表現すればそこそこよい方に見える。ただしリスクは低い方がよい。例えば5階建・12列(=60部屋)の大型団地なら、1個あたりほぼ1世帯は2か月以上の家賃滞納世帯が存在する計算になる。

そして2か月もの滞納状態ともなれば、状況がさらに悪化し、未回収(+管理会社の費用持ちでの原状復帰作業)となる可能性は高い。また、これには「空き室率」は勘案されていないため、賃貸住宅の採算率はそれより悪くなる(空き室率は1割前後が一般的)。

管理会社へ連絡をしないままの家賃滞納は、管理会社の立場からでは「ミスによる滞納」なのか、それとも家計の事態悪化が継続し「経済的な事情による月末までの滞納」「2か月以上の滞納」につながるのか、判断はできない。手間はかかり、住民に対する不信感・不安感は募り、印象は悪くなる。

現在賃貸住宅市場は借り手が優位な市場状況ではあるが、賃貸住宅利用者は「住まいを借りている立場」であることを忘れるべきでは無い。理由はともあれ、万一にでも家賃滞納を起こしてしまったら、すぐにでも家主、管理会社に一報を入れ、最善を尽くしてほしいものだ。

以上

入居者が入っているのにも関わらず、入居者が家賃を払ってくれない、いわゆる滞納についての記事ですが、実に全国の不動産の8%、約一割にも上る方々がこの滞納をされているようです。例えそれが悪質な理由であろうと単なるど忘れであろうと、なにかの手違いであろうと、オーナー様からすれば滞納に変わりありません。

余程悪質な入居者ではない限り、数日遅れでの入金という形で決着がつくのであれば問題ないのでは?とお考えの方も多いのではないかと思いますが、多くのオーナー様が金融機関からの融資を利用して不動産を購入します。すなわち毎月一定額の返済を行っていく訳ですが、ほとんどのオーナー様がこの家賃をもってお支払いをされるというのが一般的なケースとして想定されます。しかしながら、今回の様に入居者のうっかりによって家賃の着金が一週間遅れたことによって、口座内で入居者から振り込まれる家賃で精算するはずであった返済が滞ってしまうというケースも数多くあります。

皆さんもご存知のように金融機関への返済が滞ってしまうと信用情報に傷がつき、新たな借り入れを受けるにあたって大きな障害になってしまいます。かといってお勤めの方であれば、なかなかご自身で入金の管理をしながら入居者に振込を催促するというのも億劫な話ではないかと思います。加えて、悪質に数か月にも渡って滞納する入居者に至っては目も当てられません。しかし現実として60戸部屋のあるマンションであればそのうちの一人はこの悪質な入居者にあたってしまうという統計が出ている以上、その危ない橋を渡ろうという人はいないはずです。

当社では、こういった不動産投資における賃貸管理についても自社で行っており、本業のお邪魔にならない形での投資をご提案させて頂いております。無料にてご相談も受け付けておりますのでどうぞお気軽にお問合せください。

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