エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

証券マンが不動産投資に注目

初めて不動産投資をする方の中には、20~40代のサラリーマンの方々が最も多い割合を占めておりますが、そのなかでも最近増えているのが銀行マンや証券マンです。証券会社や金融機関などに勤め、投資に関する知識が豊富なプロの方々が何故不動産投資への関心を高めているのでしょうか?

「不動産の価格や家賃の相場は、株などに比べて価格変動が緩やか」
1日の中で目まぐるしく変わる株価や為替の動きに日々接しているせいか、「ボラティリティ(価格変動の度合)が大きい株式に比べて、不動産は比較的安定しているところがいい」といった感想を漏らす証券マンや銀行マンが多い印象です。不動産の価格や家賃の相場は緩やかに動くため、短期間で一喜一憂することなく「リスク対策を打ちやすい」という声も少なくありません。

「株式の「短期売買」が禁止されているケースが多い」
銀行や証券会社ではインサイダーの懸念などから投資商品に対する制限が非常に厳しいようです。例えば、本人と家族が株式を購入する場合は、事前に勤務先に届け出た上で、「最低3~6ヵ月は売却しない」というようなルールがあるようです。部署によっては全面禁止の場合もあります。

「節税になる」
年収が高額に達する銀行マンや証券マンは納める税金の金額も並大抵ではありません。
とくに証券マンに関しては数千万円の報酬を得られている方も珍しくありませんので節税対策を行うことは必須となる訳です。しかし、サラリーマンで出来る節税対策には限りがあります。そこで不動産投資に注目が集まる訳です。

 不動産は値下がりしても収支が赤字でも失敗とは限りない!?
証券会社や金融機関に勤めている方は、投資や金融に関するリテラシー(知識や判断力)に非常に長けています。そのため、他人資本を活用できるメリットをだれよりも熟知しています。

どういうことかというと、株や投資信託では、株価やファンドの基準価額が値下がりしたり、配当・分配金がゼロになったりすると、「投資に失敗した」と判断するのが普通です。そのため、不動産投資をする場合にも「値上がりする不動産」「利回りが高い不動産」という視点で探します。これは、一般サラリーマンの方にもありがちな考え方ではないでしょうか。

こうした視点で見る限り、現在のように不動産の価格相場が全体に高水準な時期は「買い時ではない」と判断しがちです。しかし、不動産投資の世界では、購入した時より価格が値下がりしたり、収支が赤字になったりしても、必ずしも失敗ではありません。つまり、株式投資と不動産投資では、まるで逆の見方が成立することがあるのです。
「収支の赤字」や「値下がり」が失敗ではないと言われても、常識的には信じられないかもしれません。しかし、株式投資にはない不動産投資ならではのカラクリがあるのです。

例えば、株式に2000万円を投資して2割値下がりしていたら、資産価額は1600万円に目減りします。売らなければ含み損ですが、何らかの事情で売却しなければいけない段階で値下がりしていれば、そこで損失が確定します。また、保有している間に企業の業績不振で配当がゼロに近いと、売却損の400万円をカバーすることはできません。インカムゲインもマイナスということです。明らかに投資としては失敗でしょう。

 

同様に2000万円の不動産を購入し、株と同様に2割値下がりしたとすると、資産価値は1600万円に下がります。20年後に売却して、マイナス400万円が確定するとしましょう。先程の株や投資信託の発想で考えると、400万円の損失となり「大失敗」に映るでしょう。しかし、不動産の場合は20年間の間で入居者の家賃収入でローンを返済しておりますので時間が経つだけで入居者からの家賃という他人資本でローン残債は減っているという訳です。

仮に20年後に1600万円で売却した場合ですが、その時点でのローン残債は1000万円を切っています。(金利や借り入れ年数によって異なります。)つまり2割値下がりした1600万円で売却してもローン残債の1000万円を差し引くと手元には600万円が残ります。これが含み益になるという訳です。

なぜ、こういう現象が起きるかというと、不動産投資では「Other People’s Money/他人の資金」の存在があるからです。つまり、上の例では自分で負担する初期投資がなくても銀行からの融資という他人資本と入居者からの家賃収入という他人資本をフル活用することで時間を味方につけて、リスクを回避しながら確実に資産を構築することが出来ます。この他人資本が、不動産投資の最も重要な肝なのです。

もちろん、「収支の赤字」や「値下がり」がないに越したことはありません。うまく賃貸運用をして収支を黒字に保ち、価格の値下がりも防げれば、「売却時の手残り」はより大きく増えます。どちらに転んでも、リターンを得られる可能性が高いということです。

こういったマインド・チェンジができた結果、安心して不動産投資へ乗り出せるという人も少なくないようです。

では、具体的に損益分岐点はいつなのか?
投資のプロはどのような運用をしているのか?
まずはサンプルシミュレーションを見て頂ければ必ず有益な情報になるかと思います。

弊社では無料相談会や勉強会を随時開催しておりますので
いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ。

pagetop