エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

アパート経営の意外な落とし穴

今回は節税対策として大きな反響を呼んでいる「アパート経営」についてです。

「節税になりますよ!」「相続税の対策になりますよ!」と言われ節税対策目的でアパート投資を始めた方も多くいらっしゃると思います。

ただこの節税対策には落とし穴があることをご存知でしょうか?

これを知らずにアパート経営をしていると、せっかく相続税対策として建てたのに、近い将来「負動産」と化してしまい、多額の納税が必要になり自分自身の首を絞めてしまう事になりかねません。

そこで今回はその実例をご紹介したいと思います。

アパート経営で節税できる方法は主に二通りございます。

まず一つ目が「相続税対策」です。

「土地の評価額を下げる」というもので、通常土地を所有している場合、何もせずに更地のままにしておくと土地の評価額が割高になってしまいます。そこで、更地にアパートを建てる事により「貸家建付地」として、都内であれば、2割程の評価額を下げる事ができます。さらに手持ちの現金でアパートを建てた場合は、アパートの評価額は「貸家」扱いになるため、元の現金の3割~4割程度まで評価額を下げる事が出来ます。

相続税対策として運用をスタートされる方が多くいる理由も納得できますね。

そして、もう一つは「住民税・所得税」を節税するという方法です。

こちらに関しては、詳しく知らない方も多いと思いますが、「減価償却」による節税方法です。

実はここに落とし穴がございます。

アパートを購入した場合はあらかじめ決められた「法定耐用年数」に応じた額を「減価償却費」として毎年一定額を経費計上していく形になります。木造アパートの場合、「法定耐用年数」は22年になりますので、仮にアパートを土地代とは別に5000万円で建てた場合、5000万円×0.046(国税庁/減価償却資産の償却率表)=で年間230万円程を経費計上することができるのですが、実際は経費よりも家賃収入の方が上回ってしまい、ほとんどのオーナーはアパート経営をはじめる前よりも納税額が増えてしまうようです。さらに減価償却が終了した際は、その分も所得が増えてしまうので、将来的に高い納税額を納める事になってしまいます。

こうならない為にも、不動産投資をする際は営業マンのうまい話を鵜呑みにするだけではなく、第三者的な立場のアドバイスも重要です。

エストアンドカンパニーでは中立的な立場から不動産アドバイスを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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