エストアンドカンパニー

不動産投資の失敗例

不動産投資で失敗した人

不動産投資はローリスク・ロングリターンと言われているように、他の投機的な投資商品と比較するとリスクは低く、長期的に運用していくことでリスク回避は可能になります。ですが実際にはマンション経営で失敗をしてしまった方がいらっしゃるのも事実です。そこで今日は弊社でお客様よりご相談を受けた実例をご紹介させて頂きます。

【都内で公務員をしているY.K.さんの事例】

Kさんは大学を卒業後、都内で公務員となり15年ほど勤めている38歳の男性です。ご本人はギャンブルや浪費をするタイプではなく、家賃やクレジットカードの遅延や滞納もした事のない至って真面目な方でした。Kさんは7年前に最近、新聞やTVで取り上げられている将来の年金制度への不安を持ち、自分でも老後資金を蓄えようと思ったのが不動産投資を始めたきっかけでした。
初めて購入した物件は、新築ワンルームを売っている大手デベロッパーだったそうです。担当の営業マンはとても印象が良かったと言います。すすめられた物件は山手線の駅から徒歩5分と条件もよく物件価格も2,700万円ほどだったそうです。手付金は10万円ほどで、契約後も家賃とローンの差額で月々10,000円ほどの支出で抑えられるプランでした。
それを機に、不動産投資に前向きになり、次は毎月キャッシュフローが出る物件も持ちたいと思い、山手線の駅徒歩10分 築40年超の中古ワンルームを仲介で購入することになりました。中古ワンルームの収支は物件の契約当時は毎月若干のキャッシュフローがあったそうですが、販売時の想定賃料が相場賃料と乖離しており、実際に賃貸募集をしたら結局は家賃を下げないと入居者が決まらず、最終的に毎月の収支はマイナスになってしまったとの事です。

最初の問題が発生したのは中古マンションを購入後、1年半が経過した時だったそうです。なんと仲介で購入した中古物件に瑕疵(欠陥)があることが発覚しました。通常、不動産業者が売主である物件の場合は、瑕疵が発覚した際に、売主である不動産業者が2年間は瑕疵担保責任を負いますので、補修費用などは全て売主の負担となります。しかしKさんは当該物件を仲介で個人から購入しており、仲介の場合は瑕疵担保責任の期間が3ヵ月しかありません。当該物件は購入から1年半を超えている為、瑕疵はKさんの全額負担となってしまい、結果として200万円弱の支出となってしまいました。

更にそれから2年後、追い打ちをかけるように新築で購入した物件が空室になってしまいました。新築で買った物件は築年数を考慮すると、新築時からの賃料を下げないと入居者が決まらず、こちらも収支が更なる赤字になることに。いまはローンの借り換えを行い、なんとか収支を改善しようとしていますが、これからも支出がさらに多くなるのではないかと不安になり、売却しようか悩んでいるそうです。

今回のケースでKさんが失敗してしまった理由としては、二つの点があげられます。

一つは想定賃料が適正ではなかったこと。新築ワンルームを営業マンの話を鵜呑みにし、新築当時のままの募集賃料で長期運用を想定してしまっていた為、後々支出が増えることになってしまいました。

二つ目は管理の行き届いていない築40年超の築古中古マンションを仲介で買ってしまった事です。安価な中古物件は市場に溢れています。安価で価値のない物件は買い手が付きづらいからです。安かろう悪かろうではないですが、そんな物件の目先の利回りに惑わされてしまって購入した結果、支出が重なり当初の計画とはかけ離れてしまいました。
もしかすると、全オーナーは瑕疵に気付いたので売却したのかもしれません。ろくな調査もせずに安易な考えで仲介物件を購入するのはリスクが伴います。

Kさんは今回第三者的な立場の話を聞きたいとの事で弊社にご相談に来られました。仮に他社様からご提案を受けている方も、本当にこのプランで大丈夫なのか?不安になった場合は弊社へお気軽にご相談ください。

エストアンドカンパニーでは第三者目線で中立的なアドバイスさせて頂いております。不動産投資には人それぞれの成功パターンがあり一概にこうすれば儲かるという事は言い切れません。しかし、注意すべきポイントをしっかりと押さえておくことで、事前にリスク回避を図ることは難しくありません。まずは、弊社で随時開催している無料相談会や勉強会、定期セミナーなど不動産投資で失敗しない為の秘訣を聞いてみませんか?
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

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