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不動産投資最新情報

不動産投資 はじめ時か否か

 

こんにちは。

本日、日経ヴェリタスに気になる記事が掲載されていまいたので、ご紹介します。

「不動産 もう上がらない 忍び寄る資産デフレの影」というとてもインパクトのある見出しです。

 

~以下掲載記事~

[日経ヴェリタス2017年8月20日付]

 

不動産 もう上がらない 忍び寄る資産デフレの影

東京都葛飾区、古い木造戸建てが点在した京成高砂駅周辺の下町風景が急速に変わってきた。平屋の一軒家があった場所に、三階建ての木造住宅が2戸、3戸と立ち並ぶ。「地主が2、3人亡くなり、相続で売りに出た土地に小さい戸建てがどんどん建った」。地元の60代の女性は目を丸くする。土地を有効活用して建築費も抑え、1戸あたりの販売価格は同じ広さと地域の新築マンションより1000万円以上安いという。

割安戸建てに流出

高値で手が出せない──。実需層がタワーマンションなど高騰する新築マンションから、こうした戸建てに流出している。分譲業者の1つ、オープンハウス(3288)の販売は絶好調で、2017年9月期の引渡件数は2年前の約7割増で推移する。飯田グループホールディングス(3291)など低価格の住宅を供給する建売業者を指す「パワービルダー」の呼び名も広まった。

そのあおりを受け、首都圏のマンション価格に下げ圧力が強まる。東京カンテイが7月末に公表した調査結果によると、16年はわずかだが5年ぶりに下落。新築マンションの平均価格が平均年収の何倍にあたるかを示す年収倍率も適正水準の5~6倍は大きく上回るものの、下げに転じた。東京都でさえ25年に人口のピークを迎え、減少し始める。実需は持たない。

マンション価格の上昇をけん引してきた投資需要もかつての勢いはない。野村不動産アーバンネットが不動産投資家を対象にした5月の調査で「買い時はしばらく来ないと思う」と答えた人は52.2%と、09年の調査開始以降、初めて半数を超えた。立地条件の良い「億ション」など一部を除けば、上昇局面は終わったとの見方が多い。

小分けで売り出し

下落のサインはまだある。デベロッパーの販売姿勢が慎重になった。長谷工総合研究所が発表した首都圏の新築マンションに関する調査によると、1度に売り出す戸数が10戸未満だった割合が17年1~6月、前年平均を6.3ポイント上回り、58.4%になった。同研究所の酒造豊氏は「市場バランスが崩れる懸念から小分けにして売っている」と話す。

中古マンションも高騰していたが、実需が伴わず、一部で値崩れも起き始めている。

「キャピタルゲイン狙いで今から買うのは難しい」。三井不動産リアルティの小林敏氏は指摘する。都心部の中古マンションは1年前、売買益狙いで相場より高めに値付けした物件も売れた。だが、いまは通用せず、値下げしないと売れない。大阪では下落傾向がさらに鮮明だ。17年分の路線価は全国の標準宅地で前年比0.4%のプラスだったが、不動産投資の現場ではすでに下落の足音が高まる。

潮目の変化は不動産市場全体を覆いつつある。背景にあるのは「大量供給時代」の幕開けだ。

「2022年問題」。相続税対策で人気の賃貸アパート建設だが、この年、宅地に用途転換される都市部の農地がアパート向けに大量に流れ込む。巨大物件の建設が相次ぐ物流施設、東京五輪やインバウンド需要に備えるホテル、18年以降に大都市で急増するオフィスも過剰供給の懸念が強い。市況の停滞感をかぎ取った不動産投資信託(REIT)市場では、東証REIT指数が年初から約8%下がった。

平成の「不動産神話」を支えてきた低金利も、世界的な金利上昇への流れで先が見えない。上がらない価格の先には資産デフレの影も忍び寄る。不動産市場の最新情勢を探った。

 

~以上~

 

この記事を読まれた方も多いかと思います。

本当に不動産の買い時は終わってしまったのでしょうか。

私は中古物件に限っては違うと思います。

 

確かに不動産価格は、これまで上昇を続けてきましたが、一色単にすべての不動産が、すべて同じ割合で価格上昇しているでしょうか。答えはNOです。

 

中古の不動産は、ひとつとして同じものがないという特徴があります。

株式なら、銘柄が同じ場合はすべて同じ株であり、同じ価値を持ちますが、不動産は違います。

 

例えば、AさんとBさんがそれぞれ所有しているマンションの売却を検討していたとします。同じマンション内で、大きさも間取りも似たようなAさんとBさんのマンションですが、売却の姿勢だけが大きく違います。Aさんは、売却を急いでいるわけでなく、希望の価格帯で売却できるまで待つ姿勢です。一方のBさんは、相場観より多少安くても早期の売却を希望しています。このような場合、AさんとBさんは同じ売却金額になるでしょうか。

 

オーナーの考え方で、思わぬ割安な価格で購入できることがあるのが中古不動産の醍醐味です。

 

また、マンション投資の場合は、将来の年金対策と生命保険効果に魅力を感じて、ローンを活用してお取り組みを始める方が多いのですが、そのようなニーズのオーナーは、毎月の家賃収入とローン返済とのバランスが取れていれば良いと考える方も多いと実感しております。ローン返済よりも家賃収入の方が多ければ、毎月お小遣いをもらいながら、将来の年金対策と生命保険効果を得られて、さらにはご自身の資産形成もできるわけですから納得です。

 

掲載されている記事を読むと、今、不動産投資に手を出した方の全員が失敗してしまうように感じてしまいますが、今のような不動産市況の中であっても、割安な中古不動産を見つけることができれば、運用をスタートされても何も問題はありません。

 

このような時期であればあるほど、私どものIRIAコンサルティングが最大に活かせます。
ご興味がありましたら、お気軽にご連絡ください。

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