エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

不動産の買い時を考える

こんにちは。

本日は、不動産投資を始める時期について運用例を元に考えてみようと思います。

【運用例】

築10年のワンルームマンション

価格:2,000万円

ローン利用:1,990万円

ローン年数:35年

金利:2.5%

毎月の賃料:8万円

不動産の価格は時代とともに上限を繰り返してきました。その為、いろいろなメディアで「買い時」、「売り時」というワードが出て参りますが誰しもが将来のことについてはわかりませんので予想にしかなりません。

確実なことは、今年35歳の方が運用例の不動産投資を始めた場合は1年後の残債1,954万円となり、賃料は96万円を受け取ります。

これが来年始めた場合は、築11年で1,954万円の毎月の賃料が8万円の物件を購入しないと今年購入するよりも損という結果になってしまいます。

5年後の購入では、損をしない為には、築15年で1,800万円、賃料8万円の物件を購入しないといけませんし、10年後の購入となると、築20年で1,067万円、賃料8万円の物件を見つけなければいけません。

 ちなみに、1,067万円で賃料8万円の物件の利回りを計算すると【年間賃料96万円÷1,067万円=8.99%】となります。利回り8.99%という数値は、2000万円の物件だと毎月15万円程の賃料なる計算ですが、賃料が15万円もとれるのに2000万円で購入できるようなマンションは現実的ではないですし、私がそのような物件を所有しているとしたら、絶対に売りませんので、訳あり物件の可能性大です。

このように、始める時期を遅らせるほど、検討できる物件の範囲が絞られてしまいますし、受け取れる賃料総額も少なくなってしまいます。

また、こちらも予想ですが、金利については、現状最も低い時期と考えていいと思いますので、これ以上の低金利になることは考えにくく、相続税対策でアパートの建設ラッシュが続いたため、不動産投資用の貸し出し金額は驚くほどに急増している背景を見ますと、今後、融資審査の基準が厳しくなるかもしれません。

ここ最近、不動産価格の高騰が様々なメディアで取り上げられております。確かにご自身が住む為の不動産であれば価格の高騰は大きな打撃となってしまいますが、不動産投資の場合は、賃料収入が入るので、賃料でローン返済を賄えるようなプランで取り組めるのであれば、「今すぐに始める」ということは「買い時」となり、将来的に大きなアドバンテージとなる可能性は大きいと思います。

こちらのブログがきっかけとなれば幸いです。

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