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賃貸管理

一般管理?空室保証?(サブリース?)どちらがいいのか?

一般管理と空室保証の違いって?どっちが得なのか?

 

今回はニュースなどでもよく聞くようになった、「空室保証」「サブリース」と「一般管理」の違いについて解説していきたいと思います。一般的に、不動産投資に取り組まれている方のほとんどの方が、賃貸管理を不動産会社に任せています。賃貸管理には、入居者の募集や審査、契約手続き、入居中のクレーム対応、更新手続き、家賃の集金、退去の手続き等々、やらなければならない業務がたくさんあります。しかし、本業を抱えた一般の方が、上記のような管理業を自分で行うことは難しいので、プロに任せてしまおうという訳です。

もちろん、プロに委託する代わりに一定の手数料を不動産会社に払うことになります。この手数料については、不動産会社によって異なり、一律料金の会社もあれば、賃料の〇〇%という会社など様々です。そして、この賃貸管理にも「一般管理」と「空室保証」「サブリース」と言われるものがあります。では、この違いとは??不動産業界では「一括借り上げ方式」のことを「空室保証」「サブリース」と呼んでいます。

実は、空室保証もサブリースも、ほぼ同義語で、所有の賃貸物件を不動産会社に借り上げてもらい、不動産会社から毎月所定の借り上げ料を受け取る方法です。この場合、オーナー様は入居者と賃貸契約は直接結ばずに、オーナー様と不動産会社で賃貸契約を交わすことになります。(不動産会社にお部屋を貸すイメージです)そして、その部屋を不動産会社が転借して、入居者の方に貸すわけですが、仮に空室が発生しても、オーナー様には一定のお家賃が不動産会社から支払われることになりますので、不動産投資におけるリスクといわれている空室を心配する必要がありません。つまり、空室保証の最大のメリットは、空室リスク、家賃滞納リスクを減らせる点です。

 

しかし、この空室保証にはデメリットを指摘する声も数多くあります。一般管理の場合は、賃貸管理を委託する手数料は毎月3,000円程度~賃料の5%程度が相場です。しかし、空室保証の場合は賃料の10%~25%が手数料で設定賃料の90%~75%をオーナー様が受け取る訳ですが、手数料が高額になるため、実際に入居者が払っている賃料よりも、オーナー様が受け取る家賃が大きく目減りすることになります。

そして、もう一つは「設定賃料」の問題です。提案時に「家賃は〇〇年間保証」と営業マンから提案され、将来まで賃料は安泰だと勘違いしがちですが、契約書には、経済情勢の変化や周辺相場の変化による賃料改定の条文が盛り込まれている場合がほとんどです。前述の通り、オーナー様は不動産会社にお部屋を貸している契約形態になりますので、不動産会社が借主の立場であり、借地借家法上は借主に賃料の減額請求が認められていますので、〇〇年間空室保証という謳い文句は「〇〇年間同額の家賃」という条件を保証するものではなく、あくまで、賃料は改定しますが〇〇年間は空室保証を継続します、という契約条文になっているわけです。実際に、運用開始から2年後に、現在の賃料の10%減額を余儀なくされたという事例は決して珍しくありません。

また、家賃保証の減額によりサブリースの契約解除をマンションオーナーが申し入れたとしても、中途解約がなかなか認められず、毎月の収支が数万円赤字になってしまうというトラブル事例も数多く報告されています。そもそも、新築物件などの場合は家賃が高くとれるのは当然ですが、新築プレミアムが上乗せされた賃料が、その後、30年~35年にわたって同額の家賃を得続けられるというのは、あまりにも現実離れしていると言わざるを得ません。

つまり、経年や周辺環境の変化、賃料相場の変化を理由に賃料改定を余儀なくされるという可能性が高いことを念頭に置いておかなければなりません。そして、その改定を鵜呑みにしたまま不動産経営を続けていくと、損失は膨らんでいく可能性もあります。

なぜか??

弊社にご相談を受けた一例として、都内に投資用ワンルームマンションを所有しているKさん。サブリース契約をしている不動産会社から賃料改定の連絡が入りましたが、すでに毎月の収支は赤字だったため、改定を拒みました。すると、不動産会社からは「賃料改定を拒むのであれば、空室保証はできないので解約になる。今後、空室が発生した場合は一切保証できない。また、途中解約の場合は違約金が発生する。」と言われたため、仕方がなく賃料改定を了承し更新しました。

Kさんの場合、空室保証の手数料が賃料の10%で、オーナー様と不動産会社の間での設定賃料が89,500円から80,000円に改定になりました。Kさんの手取り家賃は手数料10%を引いた90%になりますので、80,000円×90%=72,000円ということになります。

しかし、この賃料は本当に適正なのでしょうか?

実は、後々調べてみると、このお部屋に実際に住まれている方が支払っている賃料は80,000円よりも高い88,000円で入居していることが分かりました。周辺のエリアの賃貸付けを得意としている、弊社提携先の某大手賃貸会社の方と周辺の調査を続行したところ、エリアと築年数を考慮して固く見積もっても、現在空室になった場合でも86,000円以上で賃貸付けできるという結果になりました。そこで、空室保証から一般管理に切り替えを行うと、毎月の手数料が3,500円となりましたので、オーナー様の手取り家賃は88,000円-3,500円=84,500円となり、空室保証時に比べて毎月1万2千円以上も手取りが増えることになりました。

サブリース契約は確かに、空室リスクへの不安が拭いきれない方やマンション投資初心者の方にとっては、安心してマンション投資をスタートできる方法ですが、空室・滞納リスクや管理などは、立地を厳選した物件で運用し、信頼できる不動産会社を見つけ、入居付けが強く、入居率が高く安定している管理会社に任せて運用していくほうがデメリット・リスクを抑えることができます。

そもそも、弊社では空室が発生する前に、入居者から退去予告のお知らせをお願いしておりますが、遅くとも1カ月前までに退去予告を出すようにルールを定めているため、立地さえしっかりと厳選して、管理が行き届いているマンションであれば、退去までの1カ月で次の入居者が決まってしまうケースがほとんどです。ましてや、東京23区の中心地やビックターミナルへ好アクセスな駅から徒歩10分圏内の立地であれば入居付けは容易ですので、そういったエリアの中でも賃貸付けを得意としている、ネットワークを多数持っている不動産会社に管理を委託すれば、長期空室のリスクは決して大きくありません。(地方やアパート経営となれば話は変わりますが…)

しかし、逆にこのような東京の素晴らしい状況を逆手にとって、初心者の投資家の方々に空室リスクがいかに怖いかという不安を煽り、空室保証で契約をさせて、一番の旨味は不動産会社が得ているというケースが非常に増えており、社会的問題にまで発展しています。

また、賃貸経営の副収入と言われている「礼金や更新料」ですが、空室保証の場合ですと「礼金や更新料」などの収入は不動産会社が取得することになりますので、オーナー様には一切メリットはありませんが、一般管理の場合はオーナー様に「礼金や更新料」をお支払いすることが出来ます。ここも大きな違いの一つです。

一見、すべてお任せできてしまうことが大きなメリットに感じるかもしれませんが、すべてを他人任せにしてしまうことで、大きな損失を被ることにもなりかねません。もちろん、契約内容や実績は会社によって様々なので、一概に「一般管理だから」「空室保証だから」と言えるわけではありませんが、優良な管理会社と悪質な管理会社を見極める重要なポイントがいくつか存在します。

これから投資用不動産の購入を検討している方、すでに投資用不動産を運用している方、全くの初心者の方も大歓迎です。まずは、弊社の無料相談会にて、厳選した物件選びのポイントや管理のノウハウを聞いてみてください。皆様からのお問い合わせお待ちしております。

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