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不動産投資最新情報

不動産投資における金融機関の責任

金融機関からの融資を前提で、不動産投資を検討されている方も多いのでないでしょうか。

シェアハウス投資をめぐる、かぼちゃの馬車問題において、スルガ銀行の不正の中に見逃せない点があったようなのでご紹介させて頂きます。

2018/5/31東洋経済オンラインより一部抜粋

スルガ銀行は、一体どこで道を間違えたのか

スルガ銀行が岐路に立たされている。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが破綻し、投資資金を貸したスルガ銀行の業績を直撃。融資が焦げ付くリスクが高まったため、6期連続の最高益更新を見込んでいた2018年3月期の連結純利益は210億円と、前期の半分以下に沈んだのだ。

5月15日には米山明広社長が静岡県沼津市内で会見し、関連融資に関する内部調査の概要を発表した。
融資残高はスマートデイズ以外も含めて1258人分、2035億円にも上り、審査を通りやすくするための通帳改ざんや、過剰融資を引き出すために売買代金を水増しした二重契約書が作られていた事実が明らかになった。

米山社長はこれらについて、「相当数の社員が認識していた可能性がある」「連続増収増益がプレッシャーに変わり、審査より営業が強くなってしまった」と認めた。営業部門の幹部が審査担当者を恫喝する例もあったという。

米山社長は、「シェアハウスという特殊なものについてリスク認識が十分できていなかった」との考えを示した。しかし、「『かぼちゃの馬車』には、スルガ銀行が従来行ってきたアパート・マンション融資と共通する問題がある」という指摘がある。

ある金融機関の幹部は、「貸し倒れ防止やトラブル回避、顧客保護のためにも、業者選択は審査の一環だ」と主張する。「スルガ銀行はわれわれが取引しない業者とも普段から付き合っている」。実際にシェアハウス以外の中古一棟マンションでも、「改ざんは一部認識している」とスルガ銀行自身が認めている。

それにしても、スルガ銀行はなぜこれほどまでにスマートデイズとの取引にのめり込んだのか。
「入居した女性に仕事を紹介する人材あっせん料という家賃外収入も入るから、空室があっても高い利回りを保証できる」といった事業が30年も続くと考えるのはどだい無理がある。

以上

少々極端な例かもしれませんが、融資で検討される皆様はご存知かと思います。不動産投資において「金融機関が融資をする」というのは、物件選びにおいて非常に重要な指標になると言われております。
金融機関は、数千万円もしくは数億円という金額をあくまでも物件を担保に融資します。かみ砕いていうと金融機関もとりっぱぐれをしないように担保価値がある物件でなければ融資をしたがりません。つまりは金融機関が長期の融資をするという事は、それに応じた価値を認めているという事ですから、消費者としても金融機関が投資対象としての選定をした物件で取り組めるという事です。

それにも関わらず、今回問題となったスルガ銀行の対応はその融資審査の境界線を大幅に捻じ曲げるものでした。つまりは投資対象である物件に、それ相応の担保価値がないにもかかわらず多額の融資を受けられてしまうという事です。今回被害にあわれた方々は(担保価値のない)物件からは家賃が入ってこないために、返済に困っているという状況です。

これから投資を検討される皆様におかれましては、金融機関の判断にのみ頼ってはいられず、ご自身の目利き力が試されております。当社では、物件の無料診断や、ローンシミュレーションなども行っておりますのでお気軽にお問合せください。

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