エストアンドカンパニー

不動産投資の失敗例

高収益物件に潜むリスク

みなさんこんにちは。GW前半はすっきりしない天気が続いていましたが、後半は晴天に恵まれ、すっかりお出かけ日和になりましたね。普段は働きづめの皆様も束の間の連休をお楽しみください。

さて、未だに業界を騒がしているシェアハウス問題。
被害にあわれた方が続出してしまっているようですが、私の義父の部下もこのシェアハウスをスルガ銀行の融資で購入しており、被害にあわれているとのことでした。なぜこのような被害が生まれてしまったのか?わかりやすく解説している記事がございましたのでご紹介させて頂きます。

NIKKEI STYLE  マネー研究所より引用

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社が破綻しました。入居率の低迷でサブリースによる家賃の支払いができなくなり、オーナー(所有者)も銀行からの融資を返済できなくなる事態に陥っています。

■賃料単価が高く見えるからくり

シェアハウスの賃料単価が高く見えるのには、実はからくりがあります。
ワンルーム賃貸マンションやアパートは賃貸面積にバスやトイレ、キッチンが含まれますが、シェアハウスの貸室面積にはこれらやリビングの面積が含まれていません。これらは共用となるので、共用割合を勘案した面積を加算すべきなのでしょうが、一般的にシェアハウス賃料単価は個室部分のみの面積で計算しているのです。
つまり契約対象となる面積が小さくなる分、単価は高くなる傾向があるのです。もし1棟全体の賃料収入で考えた場合、リビングなどの共用部分が多いほど収入は少なくなるので、シェアハウスだからといって必ずしも収入が多くなるわけではないのです。
「かぼちゃの馬車」はリビングをなくしたり、極小化したりすることで共用部の面積を極力少なくして、代わりに賃料収入が得られる個室(7平方メートル程度)を少しでも多くすることで収益性を高めるようにしていたようです。

■「詰め込み型」の賃貸住宅に

しかし、これだと本来のシェアハウスではなく、バスやトイレだけをシェアする「詰め込み型」の賃貸住宅になってしまい、結果として入居率が下がる原因になったのではないかと考えています。
サブリースとは、オーナーから不動産会社などが建物を借り上げて家賃を支払う仕組みです。不動産会社は借り上げた建物をまた貸し(転貸)することで利益を上げます。サブリースは入居者が集まらないリスクや退去リスクを不動産会社に負ってもらえるという点で安心感があるのですが、今回のように会社が破綻に追い込まれるケースもあります。

破綻に追い込まれなくても、通常の賃貸物件と同様、サブリースの賃料もずっと一定とは限りません。市場の変化に応じて値下げされることもあります。サブリースでも確実に保証されることはないと思っておくべきでしょう。

「かぼちゃの馬車」に関する報道を見ていると、また貸しする賃料よりもオーナーに支払う賃料のほうが高かったものもあるようで、もしそれが事実ならば、そもそもサブリース事業として成り立っていません。

ほかのもうけでカバーする仕組み、例えば仕入れた土地や建物を融資なども含めて必要以上に高く売って損失をカバーする仕組みがあったとの報道もあるようですが、それはとんでもないやり口だと思います。
以上

いかがしょうか?不動産市況が活況になれば華々しい投資経験をされている方もいらっしゃいますが、その裏側で「長期サブリース(空室保証)だから大丈夫」「一棟物件は収益が高いから儲かる」という安易な考えで高利回り物件に手を出された結果、大きな損失を生んでいる方も大勢いらっしゃいます。

設定されている家賃は妥当なのか?サブリース(空室保証)が全くなくなっても賃貸経営を継続できるエリアなのか?長期にわたって無理なく運用できるのか?事前に見極めることはとても重要です。

高収益な投資には、リターンの反面、大きなリスクが潜んでいるという事を忘れてはいけません。
弊社では、多数の運用事例をご用意しておりますので
同世代の方がどのような投資をしているのか、いろいろなパターンをご覧いただき
ご自分の大切な将来と向き合う機会にして頂けましたら幸いです。
皆様からのお問い合わせお待ちしております。

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