エストアンドカンパニー

不動産投資のノウハウ

老後100年に備える不動産投資

いつまで生きるのか見えない老後

昨今「老後」の長期化が顕著に進んでいます。医療も発達し約95%の人が大きな病気をせずに65歳までほぼ元気に過ごしているそうです。男性の半数は84歳まで、女性の半数は90歳まで生きる時代に到達し、今では人生100年を見据えて老後の計画を立てるべきとも言われています。「長すぎる老後」にどう備え、どう生きていくかが人生100年時代の最も大きな課題です。

35年の老後はとてもとても長い

人生100年時代は楽しいことばかりではありません。仮に現在と同じ引退年齢であったとすれば65歳から100歳まで35年の老後があることになります。健康寿命と寿命には差がある為、年を重ねていくにつれて医療費や介護費用の負担が増えるなど様々な問題が発生します。マネープランとして考えた場合も、90歳まで生きる25年の老後と、100歳まで生きる35年の老後ではまったく意味合いが異なります。

豊かな老後を過ごすために年間200万円の資金が必要だった場合、25年で換算すると5000万円。35年に換算すると7000万円。単純に計算しても必要予算が40%多くなるからです。

現在でも一般に「老後に備えるには4000万円以上は欲しい」といわれます。その準備はなかなか難しいわけですが、予算が4割多くなるということは後々になって「蓋を開ければ、実は5600万円必要でした」ということです。つまり、老後が長いということは自由な時間が増えるだけではなく、「老後に必要なお金の準備が大変になる」ことでもあるわけです。

死ぬリスクより生きるリスク

私たちは若い頃は「死ぬリスク」への対策に心を配ります。自分にもしものことがあっても子が成人するまで苦労しないように、と高額の生命保険にも加入してきました。しかし、現実的には65歳未満での死亡率は約5%で、大多数の95%は長い老後を暮らすことになります。これからの人生100年時代で重要性を増すのは、「長く生きるリスク」にどう備えるか、ということになります。

しかも、20年の老後か30年の老後か、場合によっては40年の老後かは65歳の定年時には分からないわけですから、このリスクは変動の大きいものといえます。実は、公的年金は「長生きリスク」に備えるには極めて優秀な制度です。なぜなら終身給付を保障しており、どれほど長生きしても給付を継続して受けられるからです。

しかし、15年の老後ではなく35年の老後を支え続けるためには公的年金は給付水準を引き下げるしかありません。つまり、老後の基礎的支出はなんとかやりくりできても、老後の余裕や豊かさ、ゆとりについては自分で確保することを心がける必要があります。

75歳現役の時代にシフトへ

長く「生きるリスク」に備える方法は2つです。一つは働く時間を長くすることです。できるだけ長く働くことは、収入がなく、財産を取り崩しながら暮らしていく期間を短くすることにもつながります。現役時代を43年(22歳から65歳)、老後を35年(65歳から100歳)とするか、現役時代を53年(22歳から75歳)、老後を25年とするかで「お金をためる期間:お金を取り崩す時間」のバランスは大きく変わってきます。

もう一つは、お金を効率的にためて老後を迎えることです。誰しも出来ることなら早く現役を引退して豊かな老後を送りたいと考えるのではないでしょうか?例えば、毎月1万円を22歳から65歳の43年間で積み立て、その後は35年にわたって取り崩すと仮定します。

まず、預金を前提に全期間の運用利回りを年0.1%とすると、65歳時点での資産は約465万円、老後35年の取り崩し額は月に約1万1000円になります。これでは老後に十分な財産とはいえません。

しかし、株式投資信託を購入するなどもっとリスクを取って運用すればどうでしょう。現役時代の運用利回りを年4.0%とするなら、65歳時点での資産は約1068万円になります。老後も年2%で回せば、毎月の取り崩し額は約3万5000円と大きく増えます。同じ元本を積み立てて取り崩すケースでも、運用の違いが大きな老後格差になることが分かります。投資は現役時代もまた老後においても、適切に活用しなければいけない必須スキルとなってくるわけです。

しかし、43年間にわたって年4.0%で運用を続けるという事は容易ではなく、少なからずリスクを負うことと運用利率に変動があることを把握しておく必要があります。そんな中、長期安定投資として熱い注目を集めているのが不動産投資です。

注目を浴びている不動産投資

 

上記の様に毎月積み立て投資をして資産を作りながら、同時並行で不動産投資ローンを活用して資産を増やして行く方法です。東京都心部の中古マンションの平均利回りは、おおよそ4%~5%弱ですが、東京都内は人口が増え続けており、物件の新規供給が減っている為、収入源となる家賃収入が非常に安定しております。

物件や融資条件によっても異なりますが、不動産投資ローンを活用して物件を購入し、毎月のローン返済を家賃収入から賄うことで、毎月の負担額は0円~数千円程度。物件やプランによっては、毎月プラス収支になるものもあります。35年後、ローンを完済すれば返済がなくなる為、家賃収入が給料と同じように毎月お手元に入ってくるわけです。

また、ある程度運用していけばローン残債が減りますので、途中で売却して売却益を他の投資に回したり、他の物件を繰り上げ返済したりすることもできます。また、完済後に売却して、まとまった資金をそのまま老後資金に充当されている方も数多くいらっしゃいます。

初期費用も毎月の負担も必要ない

不動産投資の魅力は、運用中の変動が少なく長期的に安定して運用できること。初期投資額を限りなく抑えることができ、お財布に負担をかけずに資産を作れること。そして、なにより、完済後には給与と同じように毎月決まった金額がお手元に入ってくるという点です。

貯金を切り崩す生活では、終わりの見えない老後生活で好きにお金を使うことが出来ません。しかし、上記のような不動産を複数所有していれば、取り崩す生活ではなく収入を得ながら老後を過ごすことが出来ますので、75歳まで働かずとも自由気ままに老後を謳歌することが可能です。

しかし、不動産投資にも少なからずリスクが存在します。そのリスクを事前に把握して回避していくことが非常に重要です。そして、融資と時間を味方につけながら、うまく運用していくコツがあります。そして、物件の見極め方にもコツがあります。無料相談会にご参加いただいた方には不動産投資のノウハウをお伝えしておりますので是非ご参加くださいませ。また、不動産投資以外の投資についても様々な投資を自らの経験をもとに投資のプロがノウハウを伝授できればと思っております。皆様とお会いできるのを楽しみにしております。

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