エストアンドカンパニー

不動産投資の失敗例

不動産投資の甘い罠

こんにちは。
先日、販売された「週刊ダイヤモンド」は「不動産投資の甘い罠」という表紙でしたので購入してみました。

すごく過激な内容です。

取り上げられている一棟アパートの場合ですと、まとまったキャッシュフローと相続税対策に魅力を感じて運用をスタートされる方が多い印象ですので、運用を検討されている方は、そのメリットが最大限に受けられる商品なのかという点を、気を付けないといけません。

まず、キャッシュフローについてですが、大東建託、レオパレス、シノケングループと3社すべてが賃貸管理にサブリース契約があり、おそらく大半のオーナーはサブリース契約で運用をしていると思います。サブリース契約とは、仮に運用物件に空室が発生したとしても、賃貸の管理会社が賃料を補填する内容の契約で、契約期間や手数料については、各社で異なります。このサブリース契約の内容を良く確認せずに、営業マンのいわれるがまま運用をスタートしてしまうと、大きな損失につながってしまいます。

記事にもありましたが、空室保証だから安心だと思って運用をスタートしても、賃料の更新となった途端に賃料が大幅に下がってしまうようでは、当初のプランは机上の空論です。特に一棟アパートなどは価格が高額な為、ご所得が高い方でも、無理な返済計画で運用をはじめてしまい、賃料下落に耐えられずに破産してしまう方もいらっしゃいます。

では何故、賃料が下がってしまうのか。
運用を検討される方は、ここをしっかりと頭にいれておかなければいけません。

要因1 賃貸需要が低い。
相続対策としてアパート経営を検討される方は特に注意が必要です。空いている土地があるからと、賃貸需要を確認せずにアパートを建ててしまうとことがあるからです。たまに地方などで、駅からも遠く、畑の真ん中にアパートが建っているのを目にしますが、代表例です。すごく当たり前のことですが、不動産投資ではエリアの選定は非常に重要です。

要因2 当初の賃料設定に無理がある。
サブリース契約での賃料設定が相場とかけ離れているケースがあります。相場とかけ離れている賃料は長く維持できませんので、そのような物件は賃料更新時期に見直しが入る可能性が高いです。また、賃料更新に応じない場合は、強制的に管理会社が設定した新賃料になってしまったり、サブリース契約が解除されてしまうこともあるようです。

要因3 近隣に賃貸用アパートが建設されてしまう。
近隣にアパートを建てられるような空き地が点在している場合は注意が必要です。仮に数年後に別のアパートが近隣に建設されてしまうと、賃料の値下げ合戦になってしまう可能性があります。また自身が土地と建物のローン返済があり、相手は土地持ちで建物だけのローン返済だった場合は値下げ合戦になると勝てません。

要因4 周辺の環境が様変わりしてしまう。
近隣に大学や工場などがある場合は、そこに通う学生や勤務する会社員の賃貸需要が見込めますが、仮に移転してしまった場合でも今まで通りの需要は見込めるエリアでないといけません。よく地方で、〇〇大学の学生でいつも満室という謳い文句の収益物件を目にしますが、少子高齢化が進み、大学も学生を求めてキャンパスを移すことが増えてきていますし、工場も景気が良いときは雇用を増やしますが、悪化すれば、雇用を減らしてしますので、注意が必要です。

では、どのような物件なら、この要因をクリアできるのか。
一棟アパート、一棟マンション、区分マンションと幅広く取り扱っている当社の視点でご案内しますのでご興味がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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